Bienvenue dans la troisième partie de notre guide destiné aux primo-accédants! Si vous n’avez pas encore pris connaissance des parties 1 et 2, vous pouvez les trouver ici et ici.

Aujourd’hui, nous allons aborder les frais de clôture : que sont-ils, pourquoi sont-ils si importants et pourquoi beaucoup de gens les oublient-ils? Les frais de clôture sont les frais que vous payez en plus de votre acompte pour finaliser l’achat d’une propriété.

Ils se composent de cinq éléments, qui interviennent à différents moments de la transaction.

L’inspection

L’inspection est une partie essentielle de l’évaluation de l’état d’une maison. C’est là que nous faisons appel à un inspecteur certifié ou à un architecte pour vérifier la propriété et nous dire ce qui se passe « sous le capot ».

Ils viennent généralement avec différents outils, comme un humidimètre ou une caméra infrarouge, afin de mieux comprendre la structure de la maison. À quoi ressemblent les installations électriques? La plomberie est-elle en bon état? Dans quoi nous embarquons-nous réellement?

Il est important de noter qu’il s’agit d’une inspection visuelle, et que les inspecteurs ne peuvent pas commencer à percer des trous dans les murs pour voir sous la surface. Cependant, elle nous donne une assez bonne idée de l’état de la propriété et de ce à quoi nous pourrions être confrontés au cours des deux prochaines années.

Les inspections peuvent coûter entre 500 et 1 200 dollars, mais les montants varient en fonction du type de propriété. L’inspection d’un condominium coûte généralement environ 500 $, celle d’une maison unifamiliale de 800 à 900 $ (à moins qu’elle ne soit très grande) et celle d’un plex commence à atteindre 1 200 $, car l’inspecteur y consacre plus de temps.

Une inspection dure généralement entre une et trois heures. L’inspecteur rédige ensuite un rapport (de 30 à 80 pages) qu’il vous sera possible d’examiner. Il comprendra des photos de tout ce qui était digne d’intérêt le jour de l’inspection.

Une fois ce rapport en main, vous aurez trois options :

• Allez de l’avant avec l’achat, puisque tout semble bon;
• Renégocier le prix ou demander au vendeur de régler certains problèmes, s’il y a plus de problèmes que prévu;
• Annulez l’offre, car la propriété présente trop de problèmes.

Le notaire

Votre notaire est la personne chargée de l’aspect juridique de la transaction. Il va s’occuper du traitement de la vente proprement dite. Il devra notamment enregistrer le bien auprès du registre public et s’assurer que la propriété que vous achetez est totalement libre de dettes, c’est-à-dire que tous les prêts hypothécaires, les lignes de crédit, les privilèges, etc. ont été remboursés.

Il va également s’assurer que la personne qui vous vend la propriété est effectivement autorisée à le faire. Cela peut sembler anodin, mais il arrive que les gens ne fassent pas preuve de la diligence requise lorsqu’ils préparent une maison, ce qui entraîne des problèmes par la suite.

Cela se produit généralement lorsque vous avez affaire à un liquidateur (une personne qui vend un bien au nom de quelqu’un d’autre) et que vous voulez vous assurer qu’il dispose de tous les droits nécessaires. Cela va vous coûter entre 1 500 et 2 500 dollars.

L’écart dépend vraiment de la taille de l’étude de notaire à laquelle vous faites appel, ainsi que du fait que vous contractiez un prêt hypothécaire auprès de l’une des six grandes banques ou d’un prêteur virtuel. Si vous vous adressez à un prêteur virtuel, il n’y a pas de banque réelle, et le notaire doit donc s’occuper d’une grande partie de la paperasse en leur nom. Ce faisant, il facturera davantage pour son travail.

Les ajustements

Il s’agit d’ajustements concernant des dépenses ou des revenus prépayés. Pour une maison, les ajustements les plus courants sont la taxe municipale et la taxe scolaire.

Ces taxes sont généralement payées d’avance deux fois par an et, en fonction de la date de clôture, vous allez ajuster ce qui a été payé d’avance par le vendeur (ou ce que le vendeur n’a pas encore payé, mais dont il est encore responsable).

D’autres éléments sont ajustés, notamment les revenus locatifs. Disons que vous achetez un multiplex dont le loyer est toujours perçu le premier jour du mois. Supposons que vous achetiez le bien le 15 du mois, vous percevrez alors la moitié du loyer du mois lors des ajustements.

Parfois, le mazout fait également l’objet d’un ajustement. Si votre propriété est chauffée au mazout et que le réservoir est encore plein, il y aura un ajustement pour le coût de ce chauffage.

La taxe sur la prime d’assurance

Dans la deuxième partie de cette série, nous avons donné un exemple dans lequel le montant des intérêts hypothécaires était de 13 950 $. Pour rappel, l’exemple portait notamment sur une maison de 500 000 $ avec une mise de fonds de 10 %, ce qui nous laissait une prime d’assurance de 3,1 % sur l’hypothèque restante de 450 000 $.

Au Québec, chaque fois que vous souscrivez une police d’assurance, une taxe de 9 % s’ajoute à ce montant. Donc, en se basant sur notre exemple précédent, vous aurez une taxe de 1 255 $.

La taxe de bienvenue

La taxe de bienvenue est également connue sous le nom de taxe sur les transferts fonciers. Il s’agit d’une taxe très courante dans le monde entier, qui est basée sur le prix de vente ou sur l’évaluation municipale (le plus élevé des deux).

Dans 95 % des cas, le prix de vente est le plus élevé. La taxe elle-même est calculée selon une échelle mobile : plus le bien est cher, plus la taxe est élevée.

Cela fonctionne un peu comme un système de luxe à Montréal. Pour revenir à l’exemple de 500 000 $, vous paierez 6 000 $ de taxe de bienvenue.

Donc, si nous commençons à faire un peu de mathématiques et à additionner ces montants, nous avons… 

1 200 $ pour l’inspection.

2 500 $ pour le notaire.

3 000 $ pour les ajustements.

1 255 $ pour la SCHL.

Et 6 000 $ pour la taxe de bienvenue.

Soit environ 13 000 $ au total.

Il est vraiment important d’avoir cet argent de côté, car ces dépenses vont se succéder et vous devrez vous y préparer.

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