Montréal est une ville connue pour la richesse de sa culture, de son histoire ainsi que pour son excellente qualité de vie.  À tous les égards, elle devrait être considérée comme la ville la plus dispendieuse pour y vivre au Canada, mais ce n’est pas le cas.  Qu’est-ce qui explique ce contraste intriguant ?

Si vous vous êtes déjà demandé pourquoi l’immobilier à Montréal est nettement plus abordable qu’à Vancouver ou à Toronto, c’est qu’il y a de nombreuses facettes à connaître et en vous expliquant les facteurs les plus importants, vous serez plus en mesure d’en comprendre l’essentiel. 

Revenu

Les salaires au Québec sont légèrement inférieurs à ceux des autres provinces et les taux d’imposition sur le revenu sont les plus élevés du pays.  Ces deux facteurs combinés signifient que les résidents ont moins de revenus disponibles à dépenser pour le logement, ce qui crée un marché plus sensible aux prix.

Population

Au cours de la dernière décennie, la croissance démographique de Montréal a été nettement inférieure à celle de Toronto et de Vancouver : Montréal a connu une croissance d’environ 0,85%, contre 1,3% et 1,55%, respectivement.  L’approche de Montréal en matière de logement a été guidée par un engagement en faveur de l’accessibilité et de l’habitabilité : en se concentrant sur la création d’une offre de logements répondant aux besoins de la population, elle a réussi à maintenir les prix plus stables que dans des villes comme Toronto et Vancouver. Nous y reviendrons plus tard !

Louer ou posséder

L’élément suivant est un facteur important dans l’équation : Montréal est une ville de locataires.  Environ 63% de ses habitants vivent dans un logement locatif, c’est pour cette raison que la ville a mis en place des droits et des politiques de contrôle très strictes sur les loyers afin de protéger les locataires.  La demande politique générale à Montréal est que les logements soient plus abordables plutôt que de prendre de la valeur au bénéfice des propriétaires.

Offre de logements

L’élément le plus important du casse-tête est sans doute la réactivité de la ville en matière de construction de logements.  Lorsque la SCHL (Société canadienne d’hypothèque et de logement) a étudié les prix des logements dans les villes canadiennes, elle a constaté que Montréal avait une « élasticité de l’offre » beaucoup plus élevée que Toronto et Vancouver.

Qu’entend-on par élasticité de l’offre ?

L’élasticité de l’offre signifie essentiellement que lorsque la demande de logements augmente à Montréal, la ville réagit en construisant davantage de logements.  En revanche, Toronto et Vancouver ont l’élasticité de l’offre la plus faible, ce qui signifie qu’elles ne construisent pas beaucoup de logements supplémentaires lorsque la demande augmente.

Pour mettre les choses en perspective, malgré un taux de croissance démographique inférieur de 35% à celui de Toronto, Montréal construit 20% de maisons de plus par habitant.  Fait impressionnant, environ 65% de ces logements montréalais sont des logements locatifs, contre environ 10% à Toronto.  Ainsi, non seulement Montréal construit plus de logements par rapport à la taille de sa population, mais elle se concentre également sur la création de logements pour les gens ordinaires plutôt que pour les investisseurs.

Montréal sera-t-elle toujours ainsi ?

Il est important de comprendre que si l’immobilier montréalais est plus abordable, il n’est pas à l’abri des forces du marché.  Les prix des maisons sont à la hausse comme dans le reste du pays et ils continueront probablement d’augmenter.  Toutefois, la combinaison unique de facteurs économiques, de politiques du logement et de réactivité de la construction a fait de la ville un marché relativement accessible et cela ne devrait pas changer de sitôt.

Bilan

Le fait que Montréal soit une ville abordable est le résultat de plusieurs facteurs interconnectés : des revenus plus faibles, des impôts plus élevés, une croissance démographique plus lente, un environnement favorable aux locataires et un engagement à construire des logements pour les résidents plutôt que pour les spéculateurs.

Curieux d’en savoir plus sur les politiques et les conditions de logement des différentes provinces ?  Nous nous y connaissons en immobilier canadien.  N’hésitez pas à nous contacter et nous nous ferons un plaisir de vous éclairer.

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