Pour cet article, nous allons adopter un format légèrement différent. Nous avons parlé avec Me Michael Bergman, un avocat de la région, sur les vices cachés lors de l’achat d’une maison. Voici une petite FAQ.

Q : S’il y a un problème avec ma maison et que j’ai une garantie légale, je vais avoir une sorte de recours. Comment dois-je procéder?

R : Avant même d’en arriver là, lorsque vous achetez, vous devez prendre certaines mesures. Vous devez engager un expert chevronné pour inspecter la propriété, lui demander de produire un rapport écrit sur les caractéristiques mécaniques de la propriété, puis vous asseoir avec votre agent et lui poser des questions sur l’historique de celle-ci. Y a-t-il déjà eu un problème avec cette propriété? Y a-t-il déjà eu une fuite? Y a-t-il déjà eu une contamination environnementale de quelque sorte que ce soit? Vous devez ensuite prendre le temps de discuter avec le vendeur et lui poser les mêmes questions!

Maintenant, pourquoi devez-vous faire cela avant même d’acheter? Parce qu’un jour, si vous avez un problème (les vices cachés sont la cause la plus fréquente de procès immobiliers) vous devrez démontrer que vous avez été diligent. Si vous n’avez pas fait ces démarches correctement, le juge risque de ne pas vous donner raison. Les mesures préventives constituent donc la première étape. Vous avez l’obligation de faire preuve de diligence raisonnable.

Q : Supposons que l’acheteur ait pris les mesures nécessaires au cours du processus d’achat. Quelle est la première chose qu’il doit faire lorsqu’un problème survient?

R : Vous devez immédiatement intervenir! Vous ne pouvez pas attendre un an, ni même 6 mois, car cela sera retenu contre vous. Dès qu’il y a un problème, vous envoyez une mise en demeure au vendeur, idéalement par courrier recommandé. Si vous préférez faire appel à un avocat (ce qui est encore mieux) demandez-lui d’envoyer la lettre immédiatement.

Si vous effectuez la réparation avant d’envoyer la lettre, cela sera également retenu contre vous. Vous devez donner au vendeur la possibilité d’évaluer le problème et de faire un effort pour le résoudre, s’il est disposé à le faire. 

Q : Y a-t-il d’autres parties qui pourraient être impliquées une fois la lettre envoyée?

R : Il est important de déterminer à quel moment les dommages se sont produits. Étaient-ils présents au moment de la vente? S’ils se sont produits après l’achat, vous ne pouvez pas tenir le vendeur pour responsable. 

Le principe d’un vice caché c’est qu’il vous est dissimulé lors de la visite du bien. Le vendeur peut ne pas avoir connaissance du défaut, mais s’il existait pendant qu’il était propriétaire, il est responsable, même s’il n’a rien fait de mal.

En fait, le propriétaire précédant celui qui vous a vendu la propriété pourrait être responsable, de sorte que vous pourriez vous retrouver à poursuivre plus d’une personne. Ou bien, vous pouvez poursuivre le vendeur et celui-ci peut contre-attaquer le propriétaire précédent.

Q : Disons que le vendeur est venu inspecter le problème et a décidé de ne pas le corriger. Quelles seraient les prochaines étapes?

R : Vous devez faire appel à un expert pour évaluer les dégâts. Combien cela va-t-il coûter? Une excavation est-elle nécessaire? Des mesures invasives sont-elles nécessaires? S’il s’agit d’une inondation, par exemple, vous pouvez joindre votre compagnie d’assurance : certaines assurances ne couvrent que les inondations, mais elles ne couvriront pas le coût de la réparation du bien pour un vice caché.

Avec l’aide d’un avocat, une action en justice sera rédigée et envoyée par huissier au vendeur. Celui-ci devra alors engager son propre avocat. 

Q : Au cours de ce processus, si le défaut rend la maison invivable, il se peut que vous deviez la quitter ou que vous souhaitiez le réparer immédiatement. Que recommanderiez-vous dans ce cas?

R : Première étape, déménagez si vous le devez. Ces frais devraient être imputés au vendeur. Si vous devez effectuer des réparations urgentes, vous devez au moins donner au vendeur 2 ou 3 jours pour venir voir l’endroit et déterminer s’il est disposé à les faire.

S’il n’est pas disposé à faire les réparations et que vous les avez effectuées, vous êtes maintenant dans une bataille judiciaire. Combien de temps cela prendra-t-il environ? C’est là que le bât blesse. Un procès bien mené va prendre de 2 à 3 ans. Si vous avez de la chance, l’affaire sera réglée, mais pas forcément tout de suite.

Aller au tribunal n’est pas une solution définitive : ce n’est pas comme à la télévision où tout est noir ou blanc. Dans la réalité, le système ne fonctionne pas comme ça. C’est un processus lent et fastidieux dans lequel il y a de longues périodes où rien ne se passe.

Q : Donc, si les acheteurs passent par ce processus et n’ont pas les fonds nécessaires pour effectuer les réparations, quelles options s’offrent à eux à ce moment-là?

Ils devront soit attendre le résultat du procès, soit trouver de l’argent au moyen d’une hypothèque. Ils peuvent emprunter de l’argent pour effectuer les réparations, ou ils vont serrer les dents et endurer la situation.

Voici un autre scénario dont j’ai récemment entendu parler : quelqu’un fait face à des vices cachés, il a effectué les réparations, il a entamé une bataille juridique, les deux parties s’affrontent. À ce stade, la maison ne répond plus à ses besoins et il veut la vendre pour pouvoir passer à autre chose.

Quelles sont les répercussions d’une bataille juridique en cours pendant la vente? Ce n’est pas une situation idéale pour l’acheteur, qui devient maintenant le vendeur. Combien de personnes vont vouloir acheter une maison au prix fort alors qu’il y a une bataille juridique sur un vice caché?

Vous devez informer l’acheteur qu’il y a une bataille juridique, puis vous devez lui dire quel est le problème. En gros, le prix de vente est celui d’une vente au rabais, à moins que vous n’ayez vraiment de la chance et que quelqu’un veuille la propriété parce que ses autres attributs sont vraiment exceptionnels, ou qu’il veuille la démolir et la reconstruire complètement.

Q : Cela couvre l’acheteur qui a affaire à un vice caché. Qu’en est-il d’un vendeur qui reçoit une mise en demeure après avoir vendu sa maison?

Si vous êtes vendeur et que vous recevez une mise en demeure, vous vous trouvez dans une situation difficile, car il se peut que vous ayez eu connaissance du défaut et que vous ayez vendu le bien sans en informer votre acheteur. Dans ce cas, votre meilleure chance est de négocier une sorte de règlement par l’intermédiaire d’avocats.

Si vous ne saviez pas qu’il y avait un défaut, vous devez envoyer immédiatement un inspecteur pour vérifier le problème. S’il existe vraiment, alors vous avez un autre problème, car la loi stipule que vous êtes responsable, même si vous n’étiez pas au courant.

Le seul avantage pour vous dans le cadre de la loi est que vous ne serez pas responsable des dommages indirects, mais vous devrez vous charger des réparations.

Q : Avez-vous d’autres recommandations à faire aux personnes confrontées à des vices cachés?

Deux choses! Premièrement, avant de vendre, engagez votre propre inspecteur pour examiner les lieux. Deuxièmement, si vous recevez une mise en demeure, ne la jetez pas à la poubelle comme le font la plupart des gens. Ce n’est pas une bonne idée. Prenez-la au sérieux, surtout si c’est une lettre venant d’un avocat. Toutefois, même s’il s’agit d’une simple lettre recommandée, agissez rapidement, faites faire une inspection, prenez rendez-vous avec un avocat et suivez ses recommandations.